【入选“最高院多元解纷案例库”案例】：某物业公司与十余户业主物业服务合同纠纷调解案

近日，由中国中小企业协会调解中心报送的的“某物业公司与十余户业主物业服务合同纠纷调解案”，成功入选最高人民法院多元解纷案例库。（入库编号：D2025-826-1-121-003）

基本案情

这是“法院+行业协会”联合化解拖欠物业费纠纷一起典型案例。

2024年12月，某小区十余户业主因长期拖欠物业费，某物业公司在多次沟通催收未果情况下，将业主起诉至法院，要求支付物业费。

处理方式方法

法庭收到起诉材料后，考虑到该批纠纷涉及业主较多，且标的额不大，适宜通过调解方式解决，征得双方当事人同意后，依托“总对总”在线诉调对接机制委托中国中小企业协会调解组织进行先行调解。调解员在法官指导下，开展以下工作：

首先，调解员深入了解案情，得知十余户业主之所以拖欠物业费，主要是觉得小区物业服务质量不达标，比如小区绿化维护不及时、公共设施维修滞后等，但物业公司强调业主拖欠物业费严重影响公司正常运营，双方多次协商未果，矛盾逐渐激化。

其次，在找到双方矛盾根源后，调解员高效组织了两次调解会议。一方面，向十余户业主详细讲解《中华人民共和国民法典》等相关法律中关于相关权利和义务的规定，帮助业主明晰自身权利和责任；另一方面，积极与物业公司沟通，希望其能积极回应业主的合理诉求，严格依据物业服务合同，提升服务响应速度，及时解决业主反映的问题，为纠纷化解创造有利条件。经过持续、有效沟通协调，物业公司与业主最终达成和解。

案件圆满解决后，在调解员建议下，物业公司以此案为契机，对服务流程进行了全面优化，并组织开展员工培训，力求为小区业主提供更优质、更贴心的物业服务。

处理结果

物业公司与业主达成和解协议，物业公司承诺对业主反映的服务不到位问题及时整改，业主主动交纳了拖欠的物业费。

解纷依据

《中华人民共和国民法典》第509条、第942条、第943条、第944条、第577条

《物业管理条例》第41条

解纷要旨

本案系物业服务合同纠纷，涉及业主较多，若不能及时妥善化解，易影响小区和谐稳定。

本案争议焦点集中于物业服务质量与交费义务的对等性。法院依托“总对总”在线诉调对接机制，委托中小企业协会调解组织进行调解，发挥行业协会调解组织的专业优势，在法律框架内促推双方协商解决，通过充分释法说理，让业主知晓物业服务质量异议的合法救济途径，同时明确物业费交费义务。调解过程中，调解员通过组织“面对面”沟通会，搭建双方对话平台，注重沟通调解技巧，促使物业公司正视服务短板，业主理性表达诉求，最终推动纠纷高效解决，业主主动补交所欠物业费，修复了物业公司与业主之间原本紧张的信任关系。

同时，通过调解过程中发现的物业公司服务质量问题，积极推动物业公司进一步优化服务流程，从源头预防减少纠纷，实现“调解一案、治理一片”的良好效果。

推荐部门：

中国中小企业协会

化解单位（调解组织）：

中国中小企业协会调解中心

关于多元解纷案例库

多元解纷案例库是最高人民法院建设的多元解纷类案检索平台，主要收录各单位通过调解、仲裁等非诉讼纠纷解决方式成功化解矛盾纠纷的典型案例，供国家机关、社会团体、调解组织和社会公众查询、使用、学习、研究，为人民群众选择调解等解纷方式提供指引。